W czasach, kiedy nieruchomości są naprawdę drogie, wiele osób zaczyna zastanawiać się, jak nieco mniejszym kosztem doprowadzić do budowy wymarzonego domu. Niektórzy wybierają działki tańsze ze względu na położenie czy nietypowy kształt. Inni natomiast myślą o inwestycji w tzw. działkę zagrodową. Gdy jednak taką ziemię kupuje osoba niebędąca rolnikiem, postawienie na niej domu wcale nie jest łatwym procesem. Warto poczytać o tego typu inwestycji i podjąć decyzję, czy w naszej sytuacji ma ona sens.
Zabudowa zagrodowa
Niektóre działki przeznaczone są pod zabudowę zagrodową. Co to oznacza według polskiego prawa? Otóż według § 3 pkt 3 rozporządzenia w warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Jak więc widać, dom także można postawić na działce przeznaczonej na zabudowę zagrodową, jednak powinien taki budynek służyć działalności i stanowić miejsce zamieszkania rolnika. A zatem oprócz domu mieszkalnego na działce tego typu zasadniczo powinny znaleźć się też np. szopa, obora czy stodoła. Grunty zajęte pod mieszkalne budynki na terenie gospodarstwa rolnego i tak uznaje się za ziemię wykorzystywaną na cele rolnicze. Nie da się więc w oderwaniu od prowadzenia gospodarstwa posadowić samego domu na terenie siedliska.
Budynek mieszkalny jednorodzinny
Zwykle zależy nam na postawieniu na naszej działce domu, czyli – według definicji z Prawa budowlanego – budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zgodnie z art. 3 tej ustawy „należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w ze bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.
I choć przepisy są jasne w tym zakresie, okazuje się, że niestety na działce zagrodowej (siedliskowej) nie każdy może postawić taki budynek. Nie dotyczy to bowiem osób, które nie spełniają ustawowej definicji rolnika. A tylko rolnicy mogą – w ramach swojego gospodarstwa – wybudować dom na działce tego typu.
Budowa domu przez rolnika
Jak zatem wynika z przytoczonych przepisów prawa do zabudowy terenu siedliskowego ma prawo wyłącznie rolnik – i to w związku z prowadzoną działalnością rolniczą (gospodarstwem rolnym). Nie wystarczy więc z definicji być „rolnikiem”. Trzeba bowiem nie tylko posiadać taki status, ale także zorganizować działalność rolną na terenie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową. Nie można mieć swojego gospodarstwa w innym miejscu, a na danym terenie chcieć wybudować budynku mieszkalnego.
Co ważne, inwestor jednak nie musi być właścicielem działki zagrodowej. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego „pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Do dysponowania nieruchomością potrzebny jest tytuł prawny, ale niekoniecznie wynikający z prawa własności. Dopuszczalne są umowy np. dzierżawy, użyczenia czy zarządu. One pozwalają na staranie się o pozwolenie na budowę.
